Protección del patrimonio llerenense
La ciudad de Llerena ostenta la calificación de Conjunto Histórico-Artístico desde 1966. Por ende, existe actualmente un Plan Especial de Protección de su Casco Antiguo por encargo de la Conserjería de Obras Públicas, Urbanismo y Medio Ambiente de la Junta de Extremadura, a petición del Ayuntamiento de la localidad. El Plan Especial de Protección forma parte de la Ley del Suelo que debe ajustarse a la Ley de Patrimonio. Es, por tanto, el punto de confluencia de dos competencias con visiones, intereses y objetivos diferentes. Aparentemente pueden surgir contradicciones en el empleo de estas dos aplicaciones de ámbitos diversos, pero realmente pueden llegar a ser complementarias.
Un Plan Especial de Protección es el instrumento que ha de servir para distintos sectores de la Administración y, consecuentemente, debe contener los criterios de coordinación de los mismos. Este proyecto está redactado, como obliga la Ley de Patrimonio, para todos los Conjuntos Históricos declarados. El texto ha sufrido varias modificaciones y su contenido definitivo, el cual ahora se aplica, consta en el artículo 84 del Real Decreto Legislativo 1/1992 de Junio.
El objetivo fundamental y prioritario que se persigue con la creación del Plan Especial es la protección del Casco Histórico de la ciudad tal y como ha llegado hasta nosotros. Las intervenciones que se apliquen en el futuro se limitarán a corregir actuaciones inadecuadas de época reciente o la colmatación de volúmenes sobre solares o edificaciones que se han producido dentro del propio casco. En general se establece:
Qué tipo de actuaciones son posibles en cada unidad catastral, determinando con precisión los niveles de intervención (desarrollados en el apartado siguiente) y el volumen edificable en el caso en que esto sea posible.
- Existen cuatro zonas que requieren un tratamiento pormenorizado en función de su situación actual y de las expectativas dentro del conjunto del casco histórico. Para ello se establecen cuatro unidades de ejecución. Cada una de ellas propone el estudio al detalle del diseño y las condiciones de aprovechamiento.
- Los Ámbitos de Protección Especial también acogerán a los conjuntos menores; las actuaciones que se realicen o proyecten sobre ellos requerirán un informe de la Comisión Provincial de Bienes Inmuebles de Patrimonio Histórico.
- En los espacios públicos en los que se considera necesaria la intervención se concreta la estimación de los costes y se definen las intervenciones prioritarias.

Los edificios e instalaciones erigidos antes de la aprobación definitiva del Plan que resulten disconformes con el mismo, serán calificados como fuera de ordenación. En ellos no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, o incremento de su valor de expropiación. Sólo se le podrán realizar pequeñas reparaciones relacionadas con la higiene, ornato y conservación del inmueble.
Las propuestas de protección dentro del régimen urbanístico son:
- Derechos de uso y conservación: los propietarios son responsables de la conservación, mantenimiento y custodia de los inmuebles. En caso de no cumplir estas exigencias la Administración tomará una serie de medidas recurriendo incluso a la expropiación forzosa del inmueble. Lo mismo ocurrirá en caso de peligro de destrucción o deterioro, o el uso incompatible con sus valores.
- Facultades urbanísticas: los derechos para urbanizar, el aprovechamiento urbanístico y las nuevas edificaciones configuran una ciudad.
En el Conjunto Histórico de Llerena, todas las edificaciones existentes están ya patrimonializadas, con excepción de aquellas fincas incluidas en la categoría de solares o edificios susceptibles de ser sustituidos.
- Aprovechamiento urbanístico: aquellas parcelas edificadas, que no tengan la calificación de “fuera de ordenación”, son reconocidas legalmente como suelo aprovechado.
- Derecho a edificar: para edificar es necesario una licencia que se otorgará siempre que el proyecto presentado siga las premisas del Plan.
Los solares no edificados por no habérsele otorgado la licencia serán expropiados o vendidos forzosamente al no contribuir al aprovechamiento urbanístico.
- Derecho a la edificación: se declara una nueva edificación cuando sus obras han concluido. Las obras deben ser aceptadas por la ordenación urbanística a través de una licencia.
Las escrituras de nuevas obras terminadas serán expedidas por los notarios y registradores de la propiedad tras obtener un certificado de finalización de la obra conforme con el proyecto aprobado.

Niveles de protección

En el Casco Histórico de Llerena se han implantado una serie de medidas destinadas al cuidado de los edificios. Tras un estudio detallado de cada uno de ellos éstos han sido incluidos en diferentes planes de protección atendiendo a su estado, importancia, funciones etc.
Todas las construcciones que se integran en uno de los diez niveles propuestos tienen unas características comunes. En ellos se permiten obras de conservación, rehabilitación y reforma. Para realizar ampliaciones se requieren las condiciones de no modificar la estructura ni la fachada del edificio, no superar en coronación la altura del inmueble existente y, en ningún caso, la altura de dos plantas, contando la baja.
Se consiente su uso residencial, dotacional, comercial, de oficinas, hostelería e industrial compatible con vivienda. En su régimen urbanístico solamente se reconoce el derecho al aprovechamiento de su espacio como tal, que podrá aumentarse mediante obras de reforma con la aprobación de la correspondiente licencia. En caso de derribo por las circunstancias que fueran se fija el aprovechamiento en una determinada cantidad de m2/m2 que dependerá del sistema que se les aplique.
No se podrá escriturar ni registrar ninguna intervención que no tenga licencia y las posibles divisiones de la propiedad horizontal y las obras de parcelación dependerán de cada caso, al igual que otras particularidades que se explican a continuación.

El nivel de protección 1 integra a los edificios más característicos del Conjunto, los cuales son de gran valor histórico, ambiental y tipológico. Algunos están declarados de Interés Cultural. En ellos las obras de parcelación y reforma están prohibidas.
En caso de derribo, por las circunstancias que fueran, se fija el aprovechamiento urbanístico en 0’1 m2/m2.

El nivel de protección 2 integra a aquellos edificios que por su singularidad destacan sobre el resto, pero no son considerados Bienes de Interés Cultural. Son de un gran valor tipológico y ambiental, y merecedores de una protección integral a todos los efectos. Debido a su interés patrimonial, las obras de parcelación y de reforma están prohibidas.
a única diferencia que tienen con respecto al “nivel de protección 1”es que, en caso de derribo, su aprovechamiento será de 0’3 m2/m2 y que se podrán realizar divisiones de propiedad horizontal, si con ello no se modifica el edificio principal.

El nivel de protección 3 se aplica a aquellos espacios, públicos y privados, no construidos y que son pieza fundamental para el Conjunto. Las obras de parcelación y construcción no se permiten.
En caso de estar ligado a un edificio, su uso será dependiente de éste; si no, quedará limitado al de “espacio verde”. A estas parcelas no se les reconoce ningún aprovechamiento urbanístico y cualquier obra necesitará licencia para ser escriturada y registrada.

El nivel de protección 4 vela por el impacto que provocaría una modificación de los edificios en el Conjunto. Cubre las construcciones incluidas ya en otros niveles de protección. Por ello, las obras están reguladas por las condiciones de dichos niveles.

El nivel de protección 5 integra a los edificios que configuran el carácter general de la población (sin ellos no existiría el Conjunto como tal) y tienen fundamentalmente un valor ambiental.
No se permiten realizar obras de parcelación y en caso de derribo el aprovechamiento debe ser de 0’5 m2/m2. La división de la propiedad horizontal es posible, si ello no implica una modificación de la fachada.
Se hace una diferenciación en el nivel de protección 5 entre 5C y 5R:
En el nivel 5C se incluyen los inmuebles que, habiendo sido reformados o construidos recientemente, ayudan a configurar el carácter general de la población. Las obras de parcelación y ampliación están prohibidas.
En el 5R están aquellos edificios que configuran el carácter general de la población y sin ellos no existiría el Conjunto. Son de gran valor tipológico y ambiental. Se permiten obras de conservación, rehabilitación, reforma en los patios y en las escaleras y de ampliación.
Para aprobar esta última posible modificación deben cumplirse algunas condiciones: no variar la estructura ni la fachada del edificio, no superar en coronación la altura del edificio existente ni sobrepasar la altura de dos plantas. Las obras de reforma de estructuras, fachada, cubierta y parcelación están prohibidas.

El nivel de protección 6 acoge a aquellos edificios que son susceptibles a variar su altura por no alcanzar aún las dos plantas permitidas, las cuales, en caso de ampliación y reforma, no podrán ser superadas. Tampoco se puede rebasar en coronación la altura del edificio de referencia. Las parcelaciones están prohibidas.
En estos inmuebles se puede realizar una división de la propiedad horizontal cuando se autorice una edificación plurifamiliar, ya sea independiente o colectiva. Si se decide la demolición del edificio, el aprovechamiento de su superficie será de 0’7 m2/m2.

En el nivel de protección 7 están incluidos los solares existentes en la actualidad, en los que se puede edificar siguiendo las normas de las obras de nueva construcción:
1. La altura no puede superar en coronación al edificio de referencia ni pasar de las dos plantas.
2. La ocupación máxima por plantas tiene que ser del 60% de la parcela o solar.
3. La edificabilidad máxima debe ser de 1’2 m2 construidos por metro de solar.
4. El fondo máximo edificable es de 18 metros.
Para estas nuevas edificaciones las obras de parcelación también están prohibidas, aunque sí se permite la división de la propiedad horizontal. Una vez finalizada, la obra nueva se incluirá en el nivel de protección 5C.

El nivel de protección 8 integra a los edificios o parte de ellos que, siendo erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan Especial de Protección, resultan disconformes con éste y suponen una perturbación al Conjunto. A todos los efectos se considerarán “fuera de ordenación”.
No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, ni ningún otro tipo de obras. Sólo serán posibles las reparaciones relacionadas con la higiene y el ornato. A estas edificaciones se les reconoce un aprovechamiento urbanístico nulo. En ningún caso serán indemnizables.
No se podrá escriturar ni registrar ninguna obra que se realice en ellos. Cualquier modificación en el registro hará constar su condición de “fuera de ordenación”.

El nivel de protección 9P (permitida) contiene las edificaciones que por su nulo interés respecto a la totalidad del Conjunto pueden ser sustituidos sin ninguna alteración de éste.
Las obras de nueva construcción que se le realicen deben cumplir las siguientes condiciones:
1. La altura no puede superar en coronación la altura del edificio de referencia y, en ningún caso, la altura de dos plantas, contando la baja.
2. La ocupación máxima por plantas tiene que ser del 70% de la parcela o solar.
3. El fondo máximo edificable es de 18 metros.
Están prohibidas las obras de parcelación.
El derecho urbanístico y las condiciones de escritura y registro son iguales a las del nivel de protección 7.

El nivel de protección 10 se aplica a aquellos edificios o parte de ellos que, siendo erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan, resultan disconformes con éste y suponen una perturbación al Conjunto. Se considerarán fuera de ordenación y se propone su demolición.
No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, ni ningún otro tipo de obras. Solamente se permiten las obras de demolición o derribo. A estas edificaciones se les reconoce un aprovechamiento urbanístico nulo. En ningún caso serán indemnizables pues su situación se considera precaria.
No se podrá escriturar ni registrar ninguna obra u operación de compra-venta más que la cesión o expropiación.
Para cualquier intervención dentro del casco urbano debe adjuntarse una ficha como documentación. En ella se resumen las características principales de los niveles de protección, ocupación y edificabilidad, tanto de lo existente como de la propuesta, con objeto de facilitar la labor de los gestores.
El patrimonio arquitectónico está compuesto por dos grandes grupos desde el punto de vista físico. Al primero pertenecen los edificios que podríamos llamar monumentales, como iglesias, conventos, murallas, etc; son aquellos de tal valor que nadie duda de la necesidad de su conservación.
El segundo grupo lo compone la “arquitectura popular”. La mayoría de estos inmuebles los protege el nivel 5. Constituyen cuantitativa y cualitativamente la auténtica esencia del casco histórico. Esta arquitectura popular está llena de multitud de matices sumamente frágiles: una textura, una esquina, un astial, una chimenea, una cornisa, una portada... Son los destellos de las habilidades de los antiguos artesanos, que no todo el mundo sabe apreciar y que forman un peculiar micro ecosistema arquitectónico.

Declaración de ruina

La declaración de ruina no se aplica a las edificaciones de nivel de protección 1, 2 y 5C, pues éstos proponen su conservación. En estos edificios la situación de deterioro, que amenace su ruina total o parcial, será considerada como una infracción de los propietarios, ya que ponen en peligro de perdida o destrucción alguno de los valores que integran el Patrimonio Histórico Español. A estos inmuebles se les debe aplicar de forma prioritaria la Ley de Patrimonio.

Infracciones

Las acciones que vayan en detrimento, obstaculicen o imposibiliten la aplicación del Plan de Protección se considerarán como una infracción urbanística. Por lo tanto serán tipificadas y sancionadas.
Las actividades que pongan en peligro de pérdida o destrucción todos o algunos de los bienes del Conjunto Histórico de Llerena se considerarán expoliaciones y también serán sancionadas siguiendo la Ley de Patrimonio.
Los edificios deben ser conservados y mantenidos por sus propietarios. Cuando los titulares de edificios incluidos en el plan de protección 1 y 2 no lleven a cabo las actuaciones exigidas, la Administración podrá ordenar su ejecución subsidiaria. Así mismo podrá conceder una ayuda con carácter de anticipo reintegrable, que será inscrita en el Registro de la Propiedad.
El incumplimiento de estas obligaciones será causa suficiente para la expropiación forzosa de los bienes declarados de nivel 1, 2 y 5R.
En los edificios no incluidos en esta categoría, las condiciones de higiene y ornato se regularán por las disposiciones establecidas en la legislación urbanística de carácter general y por las normas del Ayuntamiento.
Autor: JAC

Comentarios